Wat is een koop-/aannemingsovereenkomst?
Een koop-/aannemingsovereenkomst is een soort koopcontract. Deze overeenkomst teken je als je een nieuwbouwwoning koopt die nog in aanbouw is of waarvan de bouw nog moet starten. Feitelijk koop je met deze overeenkomst de grond waarop de woning komt te staan en sluit je daarnaast een overeenkomst met de aannemer voor de bouw.
Wat staat erin?
Vaak wordt een modelcontract gebruikt. De modelcontracten van Bouwgarant, Woningborg of Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) worden veel gebruikt. Hierin staat onder andere het volgende:
Vaak betaal je naast de koopsom voor het perceel en de prijs voor de bouwwerkzaamheden ook nog een vergoeding voor de ‘genoemde termijn grondkosten en verschuldigde termijnen’. Voordat jij tekent, heeft een projectontwikkelaar of aannemingsbedrijf namelijk al kosten gemaakt voor het project. Denk aan de aankoop van het terrein en misschien zijn de bouwwerkzaamheden al gestart. Over deze kosten kan een projectontwikkelaar rente doorberekenen. Dit staat bekend als bouwrente.
Met het tekenen van het contract ben je nog geen eigenaar van jouw perceel. Daarvoor moet je naar de notaris. Dan wordt ‘de akte van levering gepasseerd’. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat wanneer dat uiterlijk moet gebeuren.
Na het tekenen van de overeenkomst heb je nog een aantal dagen bedenktijd. Binnen de bedenktermijn kun je nog zonder kosten onder de koop uit. Je hoeft daarvoor geen reden op te geven. De bedenktijd is vaak tussen de 3 en 7 dagen. Daarna kun je alleen kosteloos afzien van de koop als je voldoet aan de ontbindende voorwaarden of je betaalt een boete. Dit is vaak 10% van de koopsom.
De grootte van het perceel in het contract is een schatting. Soms blijkt dat bij oplevering het aantal vierkante meters afwijkt. In de overeenkomst kan daarvoor een vergoeding zijn opgenomen.
De bouw van een nieuwbouwwoning is natuurlijk een geleidelijk proces. Daarom betaal je de aanneemsom niet in een keer, maar in termijnen. Die termijnen zijn vaak gekoppeld aan het starten of afronden van bepaalde werkzaamheden. Als de fundering van het huis klaar is bijvoorbeeld of als je woning wind en waterdicht is. In de overeenkomst vind je de precieze afspraken die voor jou gelden.
Wil je extra werkzaamheden laten uitvoeren door de bouwer? Bijvoorbeeld een aanbouw, een andere keuken of extra stopcontacten? Dat wordt meerwerk genoemd. Wil je juist minder werk laten uitvoeren, omdat je liever zelf een keuken wilt uitzoeken bijvoorbeeld? Dan heet dat minderwerk. In de koop-/aannemingsovereenkomst staan afspraken over de kosten en de betalingstermijnen voor meerwerk. De daadwerkelijke keuzes en de kosten daarvoor, staan niet in het contract maar op een zogenoemde meerwerklijst
In de overeenkomst staat hoeveel werkdagen het bouwen mag duren. Dit is vaak anders dan de geschatte opleverdatum die de makelaar of projectontwikkelaar aanhoudt. Is je nieuwe woning nog niet klaar na het verstrijken van de bouwtijd? Dan kun je in sommige gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding per dag. Dit staat ook in de overeenkomst vermeld.
Nadat je de koop-/aannemingsovereenkomst hebt getekend en de bedenktijd is verlopen, kun je in principe niet meer kosteloos onder de koop uit. Tenzij je ontbindende voorwaarden hebt laten opnemen in de overeenkomst en je daaraan voldoet. De bekendste ontbindende voorwaarde is het niet rond krijgen van de financiering.
Soms neemt de projectontwikkelaar ook opschortende voorwaarden op. Het contract treedt dan pas in werking als er aan die opschortende voorwaarden is voldaan. Bij nieuwbouwprojecten moet vaak een bepaald aantal woningen zijn verkocht en soms zijn de vergunningen nog niet rond. Beide kunnen als opschortende voorwaarden worden opgevoerd.
Het kopen van een nieuwbouwwoning is een grote investering. Dan wil je natuurlijk zeker weten dat je krijgt waar je voor tekent en betaalt. Maar wat gebeurt er als het aannemingsbedrijf failliet gaat? Of als hij zijn afspraken niet nakomt? Met een garantie- en waarborgregeling heb je zekerheid dat je woning wordt afgebouwd en dat gebreken worden verholpen. De instantie waar de bouwer bij is aangesloten staat daarvoor garant. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat of en bij welke garantie- en waarborgregelingen je bouwer of ontwikkelaar is aangesloten. Nationale-Nederlanden verplicht bij projectmatige nieuwbouw een afbouwgarantie. Deze afbouwgarantie moet worden afgegeven door een partij die door NHG wordt ondersteund. Kijk voor meer informatie op de website van NHG. Bij kavelbouw is een afbouwgarantie niet verplicht, maar we adviseren een afbouwgarantie wel.
Het kan zijn dat je zelf nog zaken wilt wijzigen als de woning al in aanbouw is of dat de bouwer moet afwijken van de tekening of technische omschrijving. In het contract staat hoe daarmee wordt omgegaan.
Heb je een probleem met het aannemingsbedrijf of de projectontwikkelaar en komen jullie er samen niet uit? Onder dit kopje staat bij welke instantie je terecht kunt als er problemen zijn.
Gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst
Bij sommige nieuwbouwprojecten teken je twee losse overeenkomsten: een koopovereenkomst voor het perceel en een aannemingsovereenkomst voor de bouw van je huis of appartement. Dit gebeurt vaak als je zaken doet met twee verschillende partijen. Je koopt bijvoorbeeld een perceel van de projectontwikkelaar en je sluit een direct contract met een aannemingsbedrijf.
Tips voor je de koop-/aannemingsovereenkomst ondertekent
Je koopt niet iedere dag een nieuwbouwwoning. Daarom zetten we de belangrijkste aandachtspunten voor je op een rij:
1. Check de garantie- en waarborgregelingen zorgvuldig
Wat als de bouwer failliet gaat? Wat gebeurt er dan met de woning in aanbouw? En bij wie kun je terecht bij gebreken na oplevering. Met een goede garantie- en waarborgregeling weet je zeker dat je huis wordt afgebouwd en dat de kwaliteit gewaarborgd is.
De waarborgorganisatie staat garant voor oplevering en kwaliteit. Als de bouwer failliet gaat, zorgt die organisatie ervoor dat je huis wordt afgebouwd en dat eventuele gebreken worden verholpen. Wel zo’n fijn idee. Ook eisen hypotheekverstrekkers vaak een afbouwgarantie.
Check dus goed bij welke partij het aannemingsbedrijf is aangesloten en welke regelingen van toepassing zijn. De afbouwgarantie moet bijvoorbeeld worden afgegeven door een partij die door NHG wordt ondersteund. Kijk voor meer informatie op de website van NHG. Binnen enkele weken na het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst hoor je een Waarborgcertificaat te ontvangen. De aannemer vraagt deze voor je aan.
2. Zijn de tekeningen en technische omschrijving duidelijk?
In de koop-/aannemingsovereenkomst zelf staat weinig informatie over de woning die je koopt. Er wordt vaak verwezen naar de technische omschrijving en tekeningen. Soms zijn deze een stuk minder uitgebreid dat je zou verwachten. Dat laat vrijheid voor interpretatie over en dan kun je nog wel eens voor verrassingen komen te staan. Zorg er dus voor dat je zoveel mogelijk zwart op wit hebt staan en stel vragen als iets onduidelijk is.
3. Wanneer is de oplevering?
In de brochures van de woning staat vaak een geschatte opleverdatum. Die datum staat niet in het contract. Hierin staat alleen de bouwtijd en dat is letterlijk hoeveel werkdagen de bouwwerkzaamheden mogen duren. De daadwerkelijke oplevering kan dus flink afwijken van de geschatte opleverdatum. Zeker als er ook opschortende voorwaarden zijn, waardoor de bouw later van start gaat. Duurt de bouw langer dan is vastgelegd in de overeenkomst, dan kun je soms aanspraak maken op een dagvergoeding. Check dus goed wat er in jouw koop-/aannemingsovereenkomst staat.
4. Zijn er opschortende voorwaarden van toepassing?
Als er opschortende voorwaarden zijn, gaat de koop-/aannemingsovereenkomst pas in op het moment dat aan die voorwaarden is voldaan. Er moet een minimaal aantal woningen verkocht zijn bijvoorbeeld. Of misschien moet je wachten tot de juiste vergunningen binnen zijn. Het kan dus best een tijd duren voor je contract ingaat en de bouw start. Staar je daarom niet blind op de opleverdatum in de brochure of advertentie. Bedenk wat het voor jouw situatie betekent als die opleverdatum niet wordt gehaald. Houd dat ook in je achterhoofd voordat je je huur opzegt of je huidige woning te koop zet.
5. Bescherm jezelf met ontbindende voorwaarden
Stel, je tekent de overeenkomst en je blijkt de hypotheek helemaal niet rond te kunnen krijgen. Als je daarvoor geen ontbindende voorwaarden hebt laten opnemen in het contract, dan zit je met een probleem. Je kunt dan alleen onder de koop uit door een boete te betalen. Dat is vaak 10% van de totale aankoopsom. Bedenk dus goed welke ontbindende voorwaarden voor jou belangrijk zijn en laat die opnemen in het contract.
Hypotheekgesprek
Zelfs als je onder voorbehoud van financiering koopt, is het slim om alvast een hypotheekgesprek te voeren met een adviseur. Dan weet je hoeveel hypotheek je ongeveer kunt krijgen en voorkom je eventuele teleurstellingen.
6. Weet de prijs voor minder- of meerwerk
Een extra stopcontact, een aansluiting voor de vaatwasser, een uitbouw of andere tegels in de badkamer. Alles is vaak mogelijk bij nieuwbouw, maar je betaalt daar ook voor. Zorg dat je bij het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst weet wat er standaard inbegrepen is en dat je de prijzen weet voor meer- en minderwerk. Die vind je op de meerwerklijst. Zo voorkom je dat je op een later moment wordt verrast door hoge prijzen.
7. Wat als de perceelgrootte niet blijkt te kloppen?
In de koop-/aannemingsovereenkomst staat alleen een schatting van de grootte van je perceel. Het zal niet de eerste keer zijn dat na oplevering blijkt dat het aantal vierkante meters kleiner is dan waar je voor betaald hebt. Je kunt in de overeenkomst een vergoeding per vierkante meter laten opnemen bij een te grote afwijking.
8. Wat als er gebreken zijn na of bij oplevering?
Weet wat je rechten zijn als blijkt dat er bij of na oplevering gebreken zijn. Je wilt natuurlijk liever niet naar een geschillencommissie of rechtbank hoeven stappen. Als koper kun je ook gebruik maken van je verschoningsrecht. Dit wordt ook wel de 5%-regeling genoemd. Je houdt dan 5% van de aannemingssom achter de hand na oplevering. Pas als blijkt dat er geen gebreken zijn (binnen 3 maanden) of als de gebreken zijn hersteld, krijgt de aannemer de laatste 5% uitbetaald. Dit staat ook in je contract en kun je op 3 manieren regelen:
-
Voor oplevering laat je maximaal de helft van de waarborgsom (zie Wat staat er in een koop-/aannemingsovereenkomst?), dus 5% van de aannemingskosten in een depot bij de notaris storten.
-
5% van de laatste termijnbetaling stort je in een depot bij de notaris.
- De aannemer geeft een bankgarantie van 5% van de aanneemsom af, die bij de oplevering ingaat.
Juridische bijstand bij problemen met de aannemer?
Met onze Rechtsbijstandverzekering met aanvullende dekking Wonen staat een heel team van juristen voor je klaar.
9. Vind je het lastig? Vraag advies
Dit soort contracten zijn niet de meest toegankelijke stukken om te lezen. Kom je er niet uit? Vraag de verkoopmakelaar om een toelichting. Heb je behoefte aan een objectieve deskundige? Dan kun je ook bij het kopen van een nieuwbouwwoning een aankoopmakelaar inschakelen.
