Hypotheekrente, wat is dat eigenlijk?

Wat is hypotheekrente?

Een hypotheek is in feite een lening voor je woning. Over deze lening betaal je rente: de hypotheekrente. De hoogte van de rente bepaalt deels hoeveel jij per maand aan hypotheeklasten betaalt. Een lagere hypotheekrente leidt dus tot lagere maandlasten.

Hoe wordt hypotheekrente opgebouwd?

De hoogte van de hypotheekrente is afhankelijk van drie factoren: inkoopprijs, risico’s en kosten.

Inkoopprijs

Om hypotheken te kunnen verstrekken is geld nodig. Een van de manieren voor hypotheekaanbieders om aan geld te komen, is lenen bij de centrale bank (ECB) of andere banken. Of door spaargeld aan te trekken. Hieraan zijn kosten verbonden. De kosten hiervan zijn afhankelijk van:

• Rente en kredietwaardigheid: Wanneer we als hypotheekverstrekker geld lenen van een andere bank of instantie, betalen we rente over die lening. Elke aanbieder hanteert eigen rentetarieven. De rente die wij moeten betalen is ook afhankelijk van onze kredietwaardigheid.
• Spaarrente: Over het spaargeld dat we aantrekken, moeten we rente betalen. Een spaarder verwacht immers rente op zijn gespaarde vermogen.
• Het aanbod van geld: Hoe kleiner het aanbod (schaarste), hoe duurder we het geld moeten inkopen. En dat geldt ook andersom.
• De looptijd: Voor een korte looptijd geldt een andere inkoopprijs dan voor een lange looptijd.

Risico’s

Renterisico:
In sommige situaties mag je je lening aflossen voor het einde van de afgesproken looptijd zonder dat je hiervoor een vergoeding voor vervroegde aflossing hoeft te betalen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij verkoop van de woning. De lening die we als hypotheekverstrekker voor je zijn aangegaan mogen wij niet vergoedingsvrij aflossen bij de bank of instantie waar wij het geld geleend hebben. Dit brengt dus kosten met zich mee.

Ook zit er vaak tijd tussen het renteaanbod (offerte) aan jou en het moment dat je het geld werkelijk nodig heeft. In de tussenliggende periode kan de rente dalen, maar ook stijgen. Dit renterisico brengt kosten met zich mee.

Kredietrisico
Bij aanvang van de hypotheek wordt ervan uitgegaan dat iedere klant maandelijks aan zijn betalingsverplichting zal voldoen. Helaas is dat niet altijd het geval, denk hierbij bijvoorbeeld aan werkeloosheid of arbeidsongeschikt. Het te laat, of helemaal niet ontvangen van geld brengt kosten met zich mee. Soms moet een woning gedwongen worden verkocht. De opbrengst kan dan lager zijn dan de hypotheek. Met deze kredietrisico’s wordt in de hoogte van de hypotheekrente rekening gehouden.

Kosten

Hypotheekaanbieders hebben net als ieder ander bedrijf kosten voor onder andere personeel, huisvesting, ICT en marketing. Informatievoorziening, kennis en services moeten betaald worden. Een deel van de hypotheekrente dient ook als winstmarge.

Bij de variabele hypotheekrente geldt een andere samenstelling. Deze rente is afhankelijk van de 1-maands Euribor en de opslag variabele rente.

• Operationele kosten: Operationele kosten zijn kosten die gemaakt worden voor onze bedrijfsvoering.
• Distributiekosten: Voor de verkoop van hypotheken wordt gebruik gemaakt van verschillende kanalen. Zoals kantoren, ons netwerk van tussenpersonen en informatievoorziening zoals onze website en brochures. Aan al deze vormen van distributie zijn kosten verbonden.
• Kapitaalkosten: Financiële dienstverleners zijn wettelijk verplicht een bepaalde hoeveelheid eigen vermogen aan te houden voor elke gesloten hypotheek. Hiermee moeten verliezen kunnen worden opgevangen. Op dit eigen vermogen moeten wij rendement maken. Dat is onze winst.

Voor sommige hypotheken is de hypotheekrente verschillend, zelfs bij gelijke rentevaste periodes. Dat kan komen door de complexiteit van het product. Dat is weer van invloed op de verkoop- en distributiekosten. Het kan ook zijn dat de bank een hoog risico loopt, bijvoorbeeld omdat je meer leent dan de marktwaarde van je woning. En sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan is het risico juist weer lager.

Waarom verandert het rentepercentage?

De hypotheekrente hangt voor een groot deel samen met de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente. De kapitaalmarktrente wordt onder andere beïnvloed door de economische situatie en politieke ontwikkelingen. Bij een stijging van de kapitaalmarktrente stijgt de hypotheekrente veelal ook. Een daling van de kapitaalmarktrente leidt meestal tot een verlaging van de hypotheekrente.

Hoe wordt mijn hypotheekrentepercentage berekend?

De hoogte van je rentepercentage is afhankelijk van je persoonlijke situatie en voorkeuren. Het rentepercentage verschilt op basis van de woningwaarde, de hypotheekvorm die je kiest, het risico en de rentevaste periode. Ook het verwachte risico dat de hypotheekaanbieder loopt door jou een hypotheek aan te bieden wordt meegenomen. Dit is afhankelijk van de persoonlijke en financiële situatie. Met een vast contract en veel eigen geld heb je weinig risico.

Met de Nationale Hypotheek Garantie heeft de bank een lager risico en daarom kun je korting krijgen op het rentepercentage. De rentevaste periode is ook van invloed op de hoogte van de hypotheekrente. Een rente lang vastzetten levert voor de bank een risico op: de rente kan stijgen. Hierdoor ligt het rentepercentage vaak hoger dan bij een korte rentevaste periode.

Rentevaste periode: rente lang of kort vastzetten?

Als je een hypotheek afsluit, kies je voor een bepaalde rentevaste periode. Dit is de periode waarin je hypotheekrente gelijk blijft. Je zet de rente ‘vast’ voor deze periode. Dit is vaak minimaal 1 jaar en maximaal 30 jaar. Wanneer de rente laag is, kan het gunstig zijn om de rente lang vast te zetten. Je geniet dan langer van een lage rente en het biedt zekerheid: je weet wat je maandlasten de komende jaren zullen zijn. Een ander optie is om de rente kort vast te zetten of te kiezen voor variabele rente. Bij een variabele rente kan de hoogte maandelijks verschillen. Aan het einde van je rentevaste periode kun je kiezen voor een nieuwe rentevaste periode en kan de rente die je betaalt veranderen. Overleg met je hypotheekadviseur wat voor jou de beste optie is.